Jeg vil bygge garasje og lurer på pris og regler – skal jeg søke om lov?

Trenger du å bygge garasje, eller kanskje få ombygget den garasjen du allerede har. Har du behov for å få bygget på en ekstra etasje eller kanskje en leilighet på loftet? Vel, du kan ta kontakt med oss og vi hjelper deg med regler, søknader alt etter dine ønsker. Vi kommer ut til deg og ser på forholdene, setter sammen en plan sammen med deg, finner de rette delene og presenterer en enkel løsning. Pris for en garasje kommer helt an på dine ønsker. Be om tilbud og pris på garasje


Pris på tilbygg. Hva koster det å bygge på huset?

Det enkleste svaret er: «Det kommer an på»._x000D_nHvis boligen eller eiendommen din er på et sted du har blitt glad i, men behovene til deg og familien din har endret seg. Vi har mange referanser hvor vi har utvidet eksisterende bolig ved å bygge på en etasje. Påbygg kan være en fin mulighet hvis du vil unngå å bruke mer av tomten til huset, eller du ønsker bedre utsikt. _x000D_nVi kan komme på befaring eller gi deg et rask prisestimat på ombygging eller tilbygg på hus._x000D_n_x000D_n


Hvordan oppfylle krav til varmeisolering i oppholdsrom i kjeller?

Ved innredning av oppholdsrom i kjeller bør man benytte muligheten til å isolere golv og vegger for å forbedre U-verdien. TEK (§ 8-21) setter krav til de enkelte bygningsdeler, hvor maks. U-verdi for henholdsvis golv og vegg mot terreng er 0,15 W/(m2K) og 0,22 W/(m2K) for nye bygninger. Det er imidlertid svært viktig at etterisolering i kjellere ikke øker faren for fuktskader eller fører til at romhøyden blir for lav. I praksis vil dette i de aller fleste tilfeller av ombygging bety at man ikke kan oppfylle kravene til varmeisolering i TEK fullt ut.


Hvilke krav er det til rømningsvei ved brann i kjellerrom?

Hvis kjelleren ikke har direkte utgang gjennom dør til det fri, skal rommet (ev. minst annet hvert rom hvis flere innredes) ha vindu som tilfredsstiller krav til rømningsvei. Vindu i kjeller kan regnes som rømningsvei hvis det har fri åpning der bredden er minst 0,6 m og høyden minst 0,5 m, og det er tatt forholdsregler for å lette rømning gjennom vinduet.

Dersom vinduet er mer enn 1 m over golvet, kan man f.eks. plassere et solid og stabilt møbel permanent under vinduet.


Må det være dagslys i nye rom i eldre hus eller kjeller?

Rommet skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Man kan regne med at kravet er oppfylt når rommets dagslysflate utgjør minst 10 % av golvflaten, med mindre man ikke dokumenterer at kravet er tilfredsstilt på annen måte. Dagslysflaten er det samlede uskjermede glassarealet som formidler dagslys til rommet. Dersom terreng eller andre bygninger skjermer for lysinnfallet, må dagslysflaten økes.


Hva er krav til minste romhøyde?

Romhøyden bør ifølge veiledning til TEK ikke være under 2,4 m i oppholdsrom. I deler av rom, i enkelte rom og i deler av bygning kan høyden imidlertid være lavere. Byggforsk og veiledningen til TEK anbefaler at romhøyden likevel ikke gjøres lavere enn 2,2 m i ferdig innredet oppholdsrom i kjeller. Om ev. senkning av golvet i kjelleren,


Hvordan beskytte mot Radon stråling

I områder med høy radonavgivelse fra grunnen kan det være nødvendig å tilleggstette golv- og veggkonstruksjonen mot grunnen før kjellerrommet blir innredet.


Hvorfor er det nødvendig med ventilasjon og avtrekk?

For å redusere faren for fuktskader er lav luftfuktighet viktig. Tiltak for å oppnå dette er god ventilasjon og oppvarming. Rommene må ha frisklufttilførsel gjennom ventiler i ytterveggene eller spalteventiler i vinduene. Kjelleren må ha avtrekksventilasjon, f.eks. naturlig avtrekk via kanal over tak i bygninger med min. 1 ½ etasje, eller helst mekanisk avtrekk.


Drenering og fuktbeskyttelse

Fram til ca. 1970 ble de fleste kjellere bygd for oppbevaring og uten oppvarming.

Kjellerne var ikke beregnet til bruk som oppholdsrom, og kravene til fuktsikring var mindre strenge enn i dag. Det er derfor viktig å forsikre seg om at kjelleren er tørr,. Eventuelle lekkasjer og fuktgjennomslag utenfra gjennom golv og/eller vegger, må utbedres før man kan innrede oppholdsrom.

Utvendig isolering av kjellervegger gir best sikkerhet mot fuktskader.

Oppgraving, utvendig isolering og oppgradering av utvendig drenering anbefales derfor også for tilsynelatende tørre kjellere.

Kun innvendig isolering av grunnmurer mot terreng innebærer risiko for fuktskader, men er ofte det eneste reelle alternativet ved innredning av eksisterende kjeller.

BOVG legger vekt på å finne løsninger som har akseptabel sikkerhet mot fuktskader.


Dokumentasjon av produktegenskaper – hva vi det si?

TEK krever i kap. 5 at produsenten skal dokumentere egenskaper ved produkter som benyttes i byggverk eller konstruksjoner. Egenskapene skal dokumenteres i henhold til gjeldende Norsk Standard eller annen teknisk spesifikasjon, f.eks. NBI Teknisk Godkjenning eller NBI Produktsertifikat, inklusive ev. produktspesifikk monteringsveiledning.


Hva må man tenke på når man bygger nye rom i et eldre hus eller kjeller?

Det er mange ting å tenke på ved å innrede rom i eldre boliger, og særlig i kjellere:

Endring av kjellerrom, og de nødvendige arbeidene knyttet til endringen, fra tilleggsdel (f.eks. kjellerbod) til hoveddel (f.eks. peisestue) er meldingspliktig i henhold til SAK § 2 nr. 4.

Dersom arbeidene er så vesentlige at de etter kommunens skjønn må kalles hovedombygging, er arbeidene søknadspliktige etter pbl § 87.

Kjellerrommet må være innenfor boligens/fritidsboligens bruksenhet, det vil si kjeller i f.eks. enebolig eller rekkehus. Bruksendring av felles kjeller fra boder til oppholdsrom for leilighetene i etasjen over er søknadspliktig.


Hva må man gjøre hvis man må åpne eller flytte en bærevegg?

Flytting av bærevegg kan gjøres ved å bygge den nye bæreveggen før man river den gamle. På denne måten slipper man å utstte konstruksjonen for manglende støtte/svik når opprinnelige bærevegg fjernes. Det er også viktig å beregne spenn og dimensjoner på bjelkelag før man flytter en bærevegg.


Hvordan vet man om en vegg er en bærevegg?

En bærevegg går alltid motsatt av bjelkelag/sperrer i konstruksjonen. Dette er slik fordi at en bærende vegg vil være støtte for etasjeskillere/takkonstruksjon.


Hva er fordelen med en totalentreprenør når man skal gjøre større utbedringer, påbygg eller lignende?

Fordelene med en totalentreprenør når du skal bygge hus, eller bygge på huset, er i hovedsak at du har en ansvarlig for arbeidene. Dette gjør det enklere å koordinere håndverkere og faggrupper. Resultatmessig er det også vesentlig i forhold til at alle faggrupper har samme mål og ønske om at totalen skal bli slik som tenkt. Kan du velge en totalleverandør, så bør du absolutt gjøre det.

 


Skal jeg alltid bruke dampsperre på yttervegg?

Bruk av dampsperre må også sees i sammenheng med hvordan bygget er bygget ellers. Dampsperre ble først vanlig å bruke fra slutten av 60 tallet. Nyere bygg skal og bør ha dampsperre mot kalde flater som yttervegger, kaldloft etc.


Hva er dampsperre?

Hva er dampsperre?

Dampsperra har flere funksjoner.
Den skal hindre at det oppstår sjenerende trekk og varmetap på grunn av luftlekkasjer. Videre skal den hindre at fukt transporteres fra varm side og ut i de kaldere delene av en konstruksjon ved luftlekkasjer og diffusjon.

Hva er Dampsperre?
Hva er Dampsperre?

Ising og istapper fra tak og takrenner? Hvorfor og hvordan unngå istapper fra taket?

Istapper fra taket
Har du istapper fra taket?

For å vite hva du bør gjøre, så må du finne årsaken.

  • Det må sjekkes ut om der et kaldloft og om dette er for varmt?
  • Er det dårlig isolert mot varm del som er årsaken til at loftet blir varmt?
  • Hvordan er luftingen på loftet – er det like kalt på loftet som ute – hvis ikke kan dette være årsaken?
  • Hvordan er taket isolert i kombinasjon med lufting av konstruksjonen?
  • Ligger det dampsperre mot varm del?

En rask sjekk av isolasjon og lufting kan gi svar på hva du bør gjøre

For å hindre skader og forfall kan det være fornuftig med en årlig sjekk av tak og takrenner og undersøke slikt som:

  • Skader eller fortetninger i takrenner
  • Knust stein i gradrenner på tak
  • Tette sluk på takflater og i baderom
  • Sårflater åpne for rust og råte
  • Gjennomføringer tak og fasader
  • Sprekkdannelser

Et raskt, årlig ettersyn reduserer risikoen for store skader betraktelig.

BOVG Eiendomsservice leverer oppdrag til eiendom inne og ute.

Våre tjenester og vårt arbeid preges av våre kjerneverdier; faglig kvalitet, pålitelig og kundetilpasset.


Det er lange istapper fra takrennene rundt hele huset om vinteren, hva kommer det av?

Ofte er lange istapper et tegn på at det er dårlig isolert på loftet/taket ditt, noe som gjør at varmen fører til at snøen smelter. Det kan også være at luftingen på kaldloftet er for dårlig og det er årsaken til at det blir for varmt opp mot taket og snøen smelter.


Hvorfor iser det på taket mitt om vinteren?

Når det dannes is på taket så er dette ofret tegn på at det er for varmt under undertaket. Det vil si at varmen fra huset presser opp under taket og smelter snøen undenfra. Dette danner is og istapper.


Når ble det vanlig å drenere?

Fram til ca. 1970 ble de fleste kjellere bygd for oppbevaring og uten oppvarming. Kjellerne var ikke beregnet til bruk som oppholdsrom, og kravene til fuktsikring var mindre strenge enn i dag.


Hva er konsekvensen av at en drenering ikke gjøres skikkelig?

Mange kjellerrom har fuktskader og generelt et fuktig klima. Særlig i kjellere som innredes som oppholdsrom kan det oppstå alvorlige sopp- og fuktskader dersom konstruksjonene har feil oppbygning. Videre fins det eksempler på at moderne veggkonstruksjoner mot terreng har utilstrekkelig sikkerhet mot fuktskader._x000D_n_x000D_nKonsekvensene vil variere i forhold til hvor mye fukt som trekker inn i en kjeller, samt hvordan denne er bygget opp. Noen av de alvorligste konsekvensene er sopp og råte:_x000D_n_x000D_nSoppvekst oppstår på steder som har vært fuktige over tid. Soppangrep kan skje på trevirke, gipsplater, malte mur-overflater og inventar. Fuktige yttervegger mot terreng som isoleres innvendig, er spesielt utsatt. Muggsoppvekst kan gi ubehagelig lukt og representerer en helserisiko for enkelte. Råtesopp svekker konstruksjonene. Muggsopp vokser bare hvis luftfuktigheten i materialoverflaten overstiger 80–85 %. Veksthastigheten øker med temperaturen. Ved fuktpåkjenning over lengre tid dannes det etter hvert råtesopper. Det er viktig å avklare om det er ekte hussopp_x000D_n_x000D_nKjellervegger som er etterisolert på innsiden med mineralull i bindingsverk av tre er fuktteknisk risikable. Konsekvensene ved opp-fukting er store, blant annet fordi det kan ta lang tid før eventuelle mugg- og soppskader oppdages._x000D_n_x000D_nSkadene kan skyldes lekkasjer eller kapillært opp-sugd fukt fra grunnen. På nyere konstruksjoner kan skadene også skyldes bygg-fukt i betong eller nedbør i byggeperioden. Dampsperre i veggen øker risikoen for skader.


Hvor lenge holder en drenering?

En drenering har en levetid på 20-60år. Dette er et stort sprang i levetiden. Klima, beliggenhet og fuktpåkjennig er vesentlige faktorer som spiller inn på hvor lang levetid en drenering har. Når en drenering utføres, så vil kvaliteten på utførelsen også bety vesentlig for levetiden til dreneringen.


Hva er en drenering?

Drenering er fuktsikring av bygningsmasse/kjellere i bygg og bolighus. Drenering er viktig for å sikre at rom under bakkenivå ikke tilføres unødvendig fukt og at bygningsmassen er brukenes til hva den er tiltenkt.


Hvordan kan jeg vite at de håndverkerne som har gitt meg tilbud er til å stole på?

Det viktigste man bør tenke på når man velger firma til utførelse av arbeider er følgende:

 

    • Firmaets eksistens, hvor lenge har de drevet

 

    • Antall ansatte, størrelse på firma

 

    • Omtaler, - hvilke omtaler har firma

 

    • Bruk av håndverkere. Er det faglig utdannede håndverkere, eller er det utenlands arbeidskraft?

 


Koster det for å få BOVG til å se en jobb og komme med et pristilbud?

Vi utfører gratis befaring når det gjelder prising av jobber innen bygg, rør, el og våtrom. Skal man ha hjelp til å komme med forslag og løsninger som innebærer skissering og utarbeidelse av planer overfor myndigheter og lignende, så tar vi timebetalt for dette.


Hvilke skader er vanligst på materialer i forbindelse med vannskade?

Generelt

Bortsett fra mur og betong tåler de fleste bygningsmaterialer bare fukt i begrenset omfang før det oppstår problemer og skader. Når materialene blir stående opp-fuktet i lengre tid, er dette en ekstrem påkjenning som de fleste materialer benyttet innendørs ikke tåler.

De enkelte materialene

Overflatebehandling:

Papirtapeter og tapetlim er vanligvis ikke vannbestandige og går i oppløsning. De fleste andre overflatematerialer inkl. maling blir også skadet eller ødelagt som en konsekvens av skader på underlaget.

Gipsplater tar opp vann og blir bløte. Kartongen løsner. Våte plater deformeres lett og tørker/stivner i deformert tilstand. Gipsplater har også meget lett for å mugne.

Trebaserte plater:

Trefiber- og sponplater har stor fuktutvidelse. Spesielt er kantsvellingen et problem som gir varig deformerte skjøter. Platene kan også slå seg betydelig når de tørker.

Fuktbestandige sponplater og plater av kryssfinér har noe bedre fuktegenskaper enn andre plater, men tåler ikke å stå våte.

Tepper og golvbelegg er limt med limtyper som ikke er vannbestandige. Limet vil gå i oppløsning.

Keramiske fliser som er limt til betong med sementbasert lim, vil normalt tåle vann. Flisene kan imidlertid løsne ved større vanntrykksforskjeller, f.eks. hvis man raskt senker vannet i kjelleren med pumpe.

Varmeisolasjonsmaterialer:

Mineralullisolasjon, celluloseisolasjon, stubbloftsleire o.l. blir lett fylt med vann. Isolasjonen ligger i lukkede hulrom, og uttørkingen blir derfor svært langsom i forhold til de vannmengdene isolasjonen kan holde på.

Tregolv og parkett er i utgangspunktet spesialtørket til lavt fuktinnhold. Oppfukting gir derfor stor svelling. Ny uttørking gir sprekker og deformasjoner.

Utvendig kledning av tre, bindingsverk, golvbjelker og oppføringer av trebetonggolv tar opp fukt og kan få sprekker ved uttørking. Treverket kan også vri seg ved uttørking. Soppskader kan oppstå raskt dersom trevirket blir stående fuktig.

Mur og betong tåler generelt fuktpåkjenninger godt. Konstruksjoner som blir eksponert for lave temperaturer


Kan vannskader gi dårlig inneklima og helseproblemer?

Feil eller manglende utbedring av vannskader i bygninger kan i verste fall føre til alvorlige helseproblemer og svekke bæreevne i bygningsdeler. Med mindre alle skadde materialer blir skiftet eller tørket skikkelig ut, vil oppvekst av sopp, mugg og andre mikroorganismer raskt komme i gang. Slike mikroorganismer kan både gi alvorlige råteskader i konstruksjonene og slippe ut stoffer som er helseskadelige. I nyere bygninger er det derfor som regel nødvendig å åpne opp fuktige konstruksjoner, fjerne materialer som ikke lar seg utbedre og tørke grundig før reparasjonsarbeidene kan starte.


Jeg har fått en vannskade - Hva må jeg tenke på?

Når det oppstår vannskader i bygninger, er det viktig å gjennomføre en del tiltak så raskt som mulig. Hensikten er å hindre at det oppstår muggdannelse, og å redusere og hindre andre følgeskader på og rundt skadestedet.


Hva er fuktsikring?

Fuktsikring av bygningsdeler under terreng skal hindre at det blir stående vann mot konstruksjonene, Tilførselen av vann ovenfra må begrenses, og det vannet som kommer inn mot bygningen, må dreneres vekk.  Bygningsdelene må ha utvendige sperresjikt som sikrer at vann ikke suges inn i konstruksjonene fra fuktige masser. Bygningsdelene må være lufttette slik at fuktig luft ikke trekkes inn fra grunnen. Hvis deler av yttervegger i lengre perioder blir stående under grunnvannsstanden må veggen bygges vanntett